אי גילוי עובדות מהותיות במסגרת ניהול משא ומתן מהווה הפרה של חובת תום הלב ולעיתים אף עולה כדי הטעיה.
ככלל, חב המוכר בחובת גילוי כלפי הקונה, אולם מצופה מהקונה שיבצע בעצמו בדיקות משפטיות ואחרות הדרושות לו לצורך בחינת כדאיות העסקה ולא יסתמך אך ורק על המידע הנמסר לו על ידי המוכר. הלכות אלה נכונות גם בכל הנוגע ליחסי שוכר ומשכיר.
מקרה מעניין שהובא בפני בית משפט השלום בפתח תקוה, עסק בשאלה האם יש לחייב משכיר בתשלום פיצוי לשוכר בשל נזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי גילוי עובדות הנוגעות למושכר (ת.א. 2028/04 מקסימטקס בע"מ ואח' נ' חסון ואח', ניתן ביום 27.6.07).
ביום 17.10.01 נחתם הסכם שכירות על פיו שכרה התובעת (חברה בע"מ) מאת הנתבעים חלק מנחלה שבבעלותם (להלן:"המקרקעין").
על פי הסכם השכירות התחייבו בעלי הקרקע לבנות על המקרקעין מבנה בשטח 500 מ"ר, שבו יפעל עסקה של התובעת.
כמו כן, התחייבו בעלי הקרקע לפעול על חשבונם להשגת היתר לשימוש חורג במקרקעין.
בהתאם להוראות ההסכם בנו בעלי הקרקע מבנה על המקרקעין והתובעת השקיעה בו 250,000 ש"ח על מנת להתאימו לצרכיה.
כשנתיים לאחר החתימה על ההסכם, הגישו בעלי הקרקע בקשה להיתר לשימוש חורג אך היא נדחתה. גם בקשה נוספת שהוגשה מאוחר יותר נדחתה.
ביום 4.11.02 הוגש כתב אישום נגד התובעת ונגד בעלי הקרקע בגין בניית המבנה ללא היתר בניה ובגין שימוש חורג, בעטיו הוטלו על התובעת ועל בעלי הקרקע קנסות כספיים וניתנו צווים להריסת המבנה ולהפסקת השימוש החורג.
בכתב התביעה טענה התובעת, כי בעלי הקרקע הציגו בפניה מצג לפיו לא תהיה בעיה כלשהי בהשגת היתר לשימוש חורג.
התובעת טענה עוד, שבעלי הקרקע לא ציינו בפניה, כי בעבר היה במקום מבנה אחר שנבנה ללא היתר בניה ובו פעלה מסגריה ללא היתר לשימוש חורג. מתברר שהוצא צו להפסקת השימוש החורג ובסופו של דבר נהרס המבנה בעקבות צו הריסה שהוצא לו.
לטענת התובעת, בשל מצג השווא שהוצג בפניה ובשל הסתרת העובדות הנוגעות למקרקעין, נגרמו לה נזקים ובעלי הקרקע חייבים לפצותה בגינם.
בעלי הקרקע הגישו מצידם תביעה נגדית, בה עתרו לחיוב התובעת בסכומים שונים בגין דמי שכירות ותשלומים לרשויות שהתובעת לא שילמה במהלך תקופת השכירות.
לגופן של טענות התובעת, טענו בעלי הקרקע, כי בעת שהמקרקעין הושכרו לתובעת, ידעו נציגי התובעת היטב, מהם ההיתרים הנדרשים לשם הפעלת עסקה של התובעת במקרקעין, ואף ידעו שהליך קבלת ההיתרים הללו עלול להתעכב או להסתיים ללא הצלחה.
עוד טענו בעלי הקרקע, כי התובעת ידעה שקיים סיכון שתפונה מהמקרקעין וכי שום מידע לא הוסתר מפניה או מפני נציגיה.
בעלי הקרקע הוסיפו וטענו, כי פעלו להשגת ההיתרים הנדרשים, אך בטרם הושלמו ההליכים הוגש כתב האישום נגדם ונגד התובעת.
לאחר שמיעת טענות הצדדים ובחינת הראיות קבע בית המשפט, כי העובדה שנציג התובעת לא בדק בעצמו את מצבם המשפטי של המקרקעין בטרם נחתם ההסכם, אלא הסתמך על התחייבות בעלי הקרקע להשיג את ההיתרים (ואף לא עמד על כך שהתחייבות זו תצויין במפורש בהסכם), מהווה מחדל ורשלנות מצידה של התובעת.
נקבע, כי נציג התובעת ידע על כך שבניית המבנה תחל בטרם תוגשנה התכניות לקבלת היתר הבניה ולמרות זאת חתם על ההסכם, ואף החל להפעיל את עיסקה של התובעת במקום בטרם התקבלו האישורים.
נקבע עוד, כי התובעת ידעה על קיומו של סיכון שההיתרים הנדרשים לא יינתנו והיא תאלץ לפנות את המקום, אך העדיפה לפעול במקום תוך נטילת אותו סיכון.
בית המשפט פסק, כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח מצג שוא מצידם של בעלי הקרקע ואף אם טענתה זו היתה מתקבלת, הרי שלמולה עומדת רשלנותה החמורה של התובעת אשר ניתקה את הקשר הסיבתי בין חתימתה על ההסכם ובין מצג השווא הנטען.
משום כל אלה, נדחתה תביעת התובעת ואילו תביעת בעלי הקרקע התקבלה בחלקה.
לדידי, הגם שההלכה הפסוקה מטילה על המוכר חובת גילוי לגבי פרטים ומידע שהם מהותיים לעסקה, אין להתעלם מחובתו של הצד שכנגד (הקונה/ השוכר) לבצע בעצמו את הבדיקות הנדרשות לבירור מצבו המשפטי של הנכס ולבחינת ההשלכות המשפטיות והכלכליות הנובעות מכך.
מובן, כי צד להסכם שהתרשל בביצוע הבדיקות הנדרשות תוך "עצימת עיניים" מקום בו יכול וצריך היה לבצען, יתקשה לטעון לחוסר תום לב או הטעיה של הצד שכנגד בשל אי גילוי מידע מהותי.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
ככלל, חב המוכר בחובת גילוי כלפי הקונה, אולם מצופה מהקונה שיבצע בעצמו בדיקות משפטיות ואחרות הדרושות לו לצורך בחינת כדאיות העסקה ולא יסתמך אך ורק על המידע הנמסר לו על ידי המוכר. הלכות אלה נכונות גם בכל הנוגע ליחסי שוכר ומשכיר.
מקרה מעניין שהובא בפני בית משפט השלום בפתח תקוה, עסק בשאלה האם יש לחייב משכיר בתשלום פיצוי לשוכר בשל נזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי גילוי עובדות הנוגעות למושכר (ת.א. 2028/04 מקסימטקס בע"מ ואח' נ' חסון ואח', ניתן ביום 27.6.07).
ביום 17.10.01 נחתם הסכם שכירות על פיו שכרה התובעת (חברה בע"מ) מאת הנתבעים חלק מנחלה שבבעלותם (להלן:"המקרקעין").
על פי הסכם השכירות התחייבו בעלי הקרקע לבנות על המקרקעין מבנה בשטח 500 מ"ר, שבו יפעל עסקה של התובעת.
כמו כן, התחייבו בעלי הקרקע לפעול על חשבונם להשגת היתר לשימוש חורג במקרקעין.
בהתאם להוראות ההסכם בנו בעלי הקרקע מבנה על המקרקעין והתובעת השקיעה בו 250,000 ש"ח על מנת להתאימו לצרכיה.
כשנתיים לאחר החתימה על ההסכם, הגישו בעלי הקרקע בקשה להיתר לשימוש חורג אך היא נדחתה. גם בקשה נוספת שהוגשה מאוחר יותר נדחתה.
ביום 4.11.02 הוגש כתב אישום נגד התובעת ונגד בעלי הקרקע בגין בניית המבנה ללא היתר בניה ובגין שימוש חורג, בעטיו הוטלו על התובעת ועל בעלי הקרקע קנסות כספיים וניתנו צווים להריסת המבנה ולהפסקת השימוש החורג.
בכתב התביעה טענה התובעת, כי בעלי הקרקע הציגו בפניה מצג לפיו לא תהיה בעיה כלשהי בהשגת היתר לשימוש חורג.
התובעת טענה עוד, שבעלי הקרקע לא ציינו בפניה, כי בעבר היה במקום מבנה אחר שנבנה ללא היתר בניה ובו פעלה מסגריה ללא היתר לשימוש חורג. מתברר שהוצא צו להפסקת השימוש החורג ובסופו של דבר נהרס המבנה בעקבות צו הריסה שהוצא לו.
לטענת התובעת, בשל מצג השווא שהוצג בפניה ובשל הסתרת העובדות הנוגעות למקרקעין, נגרמו לה נזקים ובעלי הקרקע חייבים לפצותה בגינם.
בעלי הקרקע הגישו מצידם תביעה נגדית, בה עתרו לחיוב התובעת בסכומים שונים בגין דמי שכירות ותשלומים לרשויות שהתובעת לא שילמה במהלך תקופת השכירות.
לגופן של טענות התובעת, טענו בעלי הקרקע, כי בעת שהמקרקעין הושכרו לתובעת, ידעו נציגי התובעת היטב, מהם ההיתרים הנדרשים לשם הפעלת עסקה של התובעת במקרקעין, ואף ידעו שהליך קבלת ההיתרים הללו עלול להתעכב או להסתיים ללא הצלחה.
עוד טענו בעלי הקרקע, כי התובעת ידעה שקיים סיכון שתפונה מהמקרקעין וכי שום מידע לא הוסתר מפניה או מפני נציגיה.
בעלי הקרקע הוסיפו וטענו, כי פעלו להשגת ההיתרים הנדרשים, אך בטרם הושלמו ההליכים הוגש כתב האישום נגדם ונגד התובעת.
לאחר שמיעת טענות הצדדים ובחינת הראיות קבע בית המשפט, כי העובדה שנציג התובעת לא בדק בעצמו את מצבם המשפטי של המקרקעין בטרם נחתם ההסכם, אלא הסתמך על התחייבות בעלי הקרקע להשיג את ההיתרים (ואף לא עמד על כך שהתחייבות זו תצויין במפורש בהסכם), מהווה מחדל ורשלנות מצידה של התובעת.
נקבע, כי נציג התובעת ידע על כך שבניית המבנה תחל בטרם תוגשנה התכניות לקבלת היתר הבניה ולמרות זאת חתם על ההסכם, ואף החל להפעיל את עיסקה של התובעת במקום בטרם התקבלו האישורים.
נקבע עוד, כי התובעת ידעה על קיומו של סיכון שההיתרים הנדרשים לא יינתנו והיא תאלץ לפנות את המקום, אך העדיפה לפעול במקום תוך נטילת אותו סיכון.
בית המשפט פסק, כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח מצג שוא מצידם של בעלי הקרקע ואף אם טענתה זו היתה מתקבלת, הרי שלמולה עומדת רשלנותה החמורה של התובעת אשר ניתקה את הקשר הסיבתי בין חתימתה על ההסכם ובין מצג השווא הנטען.
משום כל אלה, נדחתה תביעת התובעת ואילו תביעת בעלי הקרקע התקבלה בחלקה.
לדידי, הגם שההלכה הפסוקה מטילה על המוכר חובת גילוי לגבי פרטים ומידע שהם מהותיים לעסקה, אין להתעלם מחובתו של הצד שכנגד (הקונה/ השוכר) לבצע בעצמו את הבדיקות הנדרשות לבירור מצבו המשפטי של הנכס ולבחינת ההשלכות המשפטיות והכלכליות הנובעות מכך.
מובן, כי צד להסכם שהתרשל בביצוע הבדיקות הנדרשות תוך "עצימת עיניים" מקום בו יכול וצריך היה לבצען, יתקשה לטעון לחוסר תום לב או הטעיה של הצד שכנגד בשל אי גילוי מידע מהותי.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
